Los nuevos créditos hipotecarios

05/09/2016 por Izrastzoff

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Síntesis de los sistemas de nuevos créditos hipotecarios promovidos por el Gobierno Nacional para 2016.

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Desde fines de 2001 el acceso a la casa propia se convirtió en una verdadera utopía para la gran mayoría de los argentinos. Aquí intentamos sintetizar las características de los sistemas de créditos hipotecarios que el gobierno nacional lanzó durante 2016 para intentar reducir este déficit. Mediante los bancos estatales, y con el acompañamiento de la banca privada, en los últimos meses fueron lanzados 3 sistemas de crédito hipotecario que apuntan a diferentes públicos. Los siguientes son los puntos más importantes de las nuevas propuestas que hay en el mercado:

Nación, Tu Casa (Banco Nación)

• DESTINO: compra de vivienda familiar, única y permanente, cambio de vivienda única o construcción de vivienda sobre terreno propio.
• ALCANCE: hasta el 80% del valor de la propiedad.
• MONTO MÁXIMO: 2,5 millones de pesos.
• PLAZO: 20 años.
• TASA DE INTERÉS: fija del 14% durante los primeros 3 años. A partir de la cuota 37 tendrá un ajuste por año, según la Tasa de Referencia para la Vivienda del Banco Nación.

El aumento anual de las cuotas no podrá ser superior a la suba de los salarios, determinada a partir del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) que se calcula en agosto.

• La cuota no puede ser mayor al 30% del ingreso. Por ejemplo, para pagar una cuota de $10.000, el usuario debería ganar unos $36.000. Los titulares o cotitulares –por matrimonios o convivientes- podrán incluir a sus padres, hijos y hermanos bajo la figura de "codeudores" para aumentar el ingreso familiar.
• Se debe tener cuenta en el mismo banco.

Créditos UVI

Esta línea de créditos fue creada por el Banco Central para ser ofrecida a través de diferentes bancos. En este caso el valor se calcula según UVI, Unidades de Vivienda (tomado del modelo chileno de Unidades de Fomento, o UF), que se actualizarán en función del CER, es decir la inflación. Este sistema permite que los bancos fijen cuotas iniciales más bajas que en los préstamos tradicionales, ya que el mecanismo de ajuste le da cobertura al banco frente a la inflación. Al estar fijado en esta unidad, el crédito tendrá cuotas que se ajustarán automáticamente. Por tanto, que la inflación muestre una tendencia a la baja, como viene sucediendo, será fundamental para el desarrollo de estas operaciones. Según el banco que otorgue el préstamo puede haber ciertas diferencias, pero en líneas generales los créditos UVI cuentan con las siguientes características:

• DESTINO: vivienda única y permanente
• ALCANCE: hasta el 80% del valor de la propiedad.
• PLAZO: Hasta 15 años.
• El valor de la cuota no puede superar el 30% de los ingresos familiares. (Estos nuevos préstamos tienen su capital indexado, por lo tanto son los que presentan la menor cuota inicial, con lo cual también son lo que exigen ingresos familiares inferiores. La cuota inicial del crédito de la línea UVI es un 42% más baja que la del crédito del BNA, para el mismo monto, por lo que se puede acceder con un ingreso familiar menor.)
• TASA DE INTERÉS: inicial del 4,9% y ajustable según el CER, pero en el caso de que el valor de la cuota suba más del 10% en un mes, el banco debe ofrecer una extensión del 25% en el plazo del crédito.
• Los bancos que ofrecen este tipo de créditos son: Provincia, Hipotecario, Ciudad, Galicia, Macro, BBVA Francés y Santander Río

Procrear 2016

Si bien PROCREAR comenzó algunos años atrás como una alternativa para acceder a un crédito hipotecario para la compra de una vivienda, en la nueva versión propone otras alternativas. Además de Procrear Casa Propia, se desarrolló también Procrear Desarrollos Urbanísticos y Procrear Lotes. La característica comun es que son dirigidos a familias con ingresos de entre dos y cuatro salarios mínimos, que podrán financiar la compra de una vivienda ya construida, sea nueva o usada, o de un lote que cumpla las condiciones del programa. Los requisitos son:

• Tener entre 18 y 55 años
• Ser argentino nativo o nacionalizado, o tener residencia permanente
• No ser propietario de ningún inmueble y contar con al menos un año de antigüedad en el empleo (si se trata de un asalariado) o en la actividad (si se es autónomo o monotributista). En el caso del monotributo se requiere seis meses de permanencia previa en la misma categoría.

Procrear Casa Propia
Es un programa que combina 3 características:

1. Crédito hipotecario:

• TASA DE INTERÉS: 5% promedio
• RELACIÓN CUOTA/INGRESO: 25%, es decir el pago inicial no podrá superar el 25% del ingreso neto del deudor.
• Denominado en Unidades de Vivienda (UVI) se puede acceder a un monto de crédito mayor.
• PLAZO: 10, 15 y 20 años
• Las familias pueden elegir el banco donde tramitar el préstamo.
• VALOR MÁXIMO A FINANCIAR: 1,5 millones, una cifra que se actualizará periódicamente en función de la evolución de la UVI.

2. Ahorro de las familias: 10% ó 15% de acuerdo con el valor de la propiedad

3. Bonificación del Estado Nacional

• Es una ayuda directa a las familias que complementa el ahorro y el crédito.
• Monto no reembolsable entre $100.000 y $300.000. El monto será de $ 300.000 para viviendas de hasta $ 1 millón, o de $ 200.000 si el valor es de entre $ 1 y $ 1,5 millones, siempre que se trate de un solicitante con menores a cargo.
• Se otorga al momento de la escrituración

Procrear Desarrollos Urbanísticos
Es una alternativa para las familias que quieran acceder a la vivienda propia en desarrollos urbanísticos construidos por el Estado. Son más de 23.000 viviendas que se construyen en modernos emprendimientos urbanísticos, ubicados en tierras cedidas por el Estado Nacional, las provincias y los municipios en todo el país.

Procrear Lotes
Es una política de acceso al suelo urbano en todo el país que tiene el objetivo de facilitar y ampliar las oportunidades de miles de familias de acceder a un terreno para la construcción, con los servicios básicos de localización e infraestructura. Actualmente se ofrecen en distintas localidades de las provincias de Buenos Aires, Catamarca, Chubut, Córdoba, Corrientes, Formosa, Neuquén, Santa Cruz y Santa Fe.

El banco dará el crédito de acuerdo a la capacidad crediticia del deudor. Pero alguien que tenga algo de ahorro, y acceda por ejemplo a un crédito de 400.000 pesos, podrá recibir un subsidio de $ 200.000 y así acceder a una vivienda de un millón de pesos. La familia paga lo máximo que puede y el Estado le da el subsidio para comprar la casa que, de otra forma, no le alcanzaría, porque con lo que le da el banco se queda corto.

Para determinar el acceso al subsidio el Estado no sólo contemplará los ingresos declarados, sino que además se desarrolló un sistema de puntaje que incluirá, entre otras cosas, un cruzamiento de datos con AFIP. El objetivo es que el dinero público llegue realmente a los segmentos medios y bajos, y no a familias de alto poder adquisitivo, pero que tengan un nivel de ingresos declarados bajo.

La Anses hará convenios individuales con cada banco y dependerá de cada acuerdo si además de para la compra de vivienda el crédito puede ser destinado a la construcción. Los instrumentos hipotecarios están sobre la mesa. El potencial efecto que puede tener sobre la actividad de la construcción e inmobiliaria es inmenso. Pero para que todo esto suceda es condición excluyente que la inflación siga desacelerándose, y que la cifra anual, aunque continúe siendo de dos dígitos por un tiempo, comience con el número 1.