La inversión inmobiliaria entre las más rentables de los últimos 20 años
01/08/2020Hoy leímos un excelente artículo de Ignacio Audisio en Ámbito Financiero que llamó nuestra atención. Es una comparación de rentabilidades que deja muy bien parada a la inversión inmobiliaria. Y llamó nuestra atención porque la recesión por la que está atravesando nuestro mercado desde mayo de 2018 a veces puede ocultar o hacer olvidar algunos fundamentos que hacen que la inversión inmobiliaria tenga características únicas.
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Para esto debemos intentar mirar con más perspectiva la crisis producida por el nuevo coronavirus, un enemigo aún desconocido e inquietante del que ya puede decirse que es el disparador de una profunda transformación de nuestras vidas y que cambiará nuestra manera de relacionarnos, de estudiar, de trabajar y de todo lo que dábamos por sentado hasta ayer.
Sin embargo, si quitamos de este análisis la crisis producida por la pandemia, podemos ver con claridad que la inversión inmobiliaria en Argentina ya se comportaba mejor que la mayoría de sus alternativas. Para comparar inversiones Ignacio Audisio imagina a un inversor que en el año 2000 contaba con 10.000 dólares y analiza la rentabilidad de cada una de ellas al día de hoy.
1. Dólar
Comprar dólares y meterlos en una caja de seguridad. Resultado obvio: el inversor tendrá los mismos USD 10.000, que parecen un mal negocio, pero en vista de las siguientes alternativas, no se verá que no tan malo.
2. Plazo fijo en pesos
Aunque en 2000 las tasas de plazos fijos promediaban el 7%, este fue un buen negocio solo al principio. Poco tiempo después tanto el corralito como la devaluación destruyeron los plazos fijos. Las tasas volvieron a subir pero solamente en los últimos años por lo que no alcanzó a mejorar el daño. Resultado: unos 114.894 pesos, (aprox USD 1.356), es decir, 86%. abajo.
3. Acciones de Cresud
Acciones de Cresud, que costaban aproximadamente un peso y dos al año siguiente.. Después de otros siete años valía 6. Parecía un buen negocio. Resultado: hoy la acción cuesta $30. Con los dividendos cobrados se llega a $377.239 pesos (USD 4.453) que en 2018 fueron USD 25.000. Pero se desplomó la bolsa, megadevaluación y la pérdida fue del 55%.
4. Acciones de General Electric
Con toda la historia de respaldo y un acción en alza pagó 50 dólares por cada una pero el CEO abandonó la empresa y la acción cayó y no se recuperó. Resultado: USD 7 dólares por acción y una pérdida de 87%, que si se le agregan dividendos dan un capital de USD 4.149 y una pérdida menor, del 59%.
5. Acciones de Apple
En el 2000 era una apuesta de alto riesgo. Era la vuelta de Steve Jobs a su hogar después de muchos años. Cada acción costaba unos USD 4 en el 2000. Resultado: ya se sabe cómo le fue a Apple. La acción hoy vale USD 268 y la ganancia fue del 6675% incluyendo los dividendos. Pareciera irrepetible.
6. Petróleo
Pocos negocios parecen más “seguros”, ya que todavía no hay un reemplazante a nivel global. En el 2000 el barril costaba USD 38 y en 2008 USD 160. Parecía brillante. Resultado: nada es seguro y hoy el barril vale USD 22.76 que son USD 5.867 en términos de la inversión inicial con una pérdida del 41%.
7. Pesos
Si se hubiera quedado en pesos hoy contaría con USD 118 de los 10.000. Casi una pérdida completa del capital.
8. Oro
El precio de la onza era USD 420. Es una inversión legendaria, no financiera, como el ladrillo. Resultado: el precio de la onza es hoy cuatro veces mayor. Un incremento de 294% en el capital.
9. Inmuebles
En el 2000 se podía comprar una cochera por USD 10.000 en una buena zona de CABA. Resultado: como el metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires subió alrededor del 70% en las últimas dos décadas según Reporte Inmobiliario, Si a la suba del valor inmobiliario le agregamos las rentas percibidas por el alquiler de la cochera hoy el capital sería de aproximadamente USD 27.282. 173%. de ganancia.
Ignacio Audisio termina esta comparativa con una idea muy singular: comprar 10.000 pesos/dólares en remeras de Boca Juniors campeón y esperar veinte años. El precio era de $69 por unidad y compra 145. Resultado: hoy cada una costaría $5000 y vendiendo todas se haría de USD 8.559. Una pérdida razonable del 14%.
Concluye calculando que si se hubiera aplicado esa inversión de 10.000 pesos / dólares en partes iguales para las 10 alternativas hoy hubiera reunido USD 77.869.
Tras leer esta reveladora nota decidimos revisar cómo evolucionó el mercado inmobiliario en base a experiencias directas de nuestra compañía en comparación con otros mercados.
En los últimos 40 años, las diferentes alternativas de inversión (dólar, bolsa, bonos, plazo fijo, etc) para resguardar nuestro capital han corrido distinta suerte, pero casi todas resultaron menos rentables de lo previsto y hasta, en algunos casos, ruinosas. Desde ya que para los operadores en los negocios de cambio y acciones fueron buenos resultados en un contexto de corto plazo. Pero eso requiere de especialistas que siguen el pulso de los mercados a diario, requisito que para quien no se dedique al negocio es realmente imposible de llevar a cabo. Sin embargo, estas industrias propenden a volverse más riesgosas en el nuevo escenario económico que instalarán esta pandemia y el nuevo orden económico mundial que se conforme. Entonces, nos preguntamos ¿cómo protegemos nuestro capital de manera segura y rentable en el largo plazo?
En este contexto y en el escenario económico que se puede esperar y desconocemos, cobra más fuerza y realismo que nunca la famosa frase de nuestros antecesores inmigrantes: “la mejor inversión son los ladrillos” ¿Podemos revalidar esta teoría en base a hechos?
Revisando los valores históricos del metro cuadrado de departamentos y casas, queda a la vista que aquella frase es una contundente realidad. Las diferentes crisis económicas que atravesó la economía argentina hizo ganar mucho dinero a algunos pero también ha dejado tendales de inversores arruinados o, en el mejor de los casos, que “salieron hechos”. Sin embargo, la inversión en inmuebles a largo plazo ha sido una inversión sin riesgos y siempre rentable.
Durante la salida de la convertibilidad que derivó en el posterior corralito y confiscación de depósitos, los precios de los inmuebles cayeron 40% en promedio, y el precio de venta del metro cuadrado bajó hasta un piso de aproximadamente U$S 600 en algunas zonas de CABA. A partir de mediados del 2002 los precios comenzaron a subir hasta alcanzar hoy un precio de entre 2.500 y 3.500 dólares promedio el metro cuadrado, habiendo atravesado las crisis de 2009 y posteriores. Igual resultado arrojaron la salida de la tablita cambiaria y la hiperinflación de 1989. Ahora, ¿estos datos son bibliografía de dudosa veracidad o resisten un análisis en base a la realidad?
Para responder a esta duda recurrimos al archivo de nuestra experiencia profesional. Y resulta que hemos visto muchos casos de operaciones en las que los vendedores habían comprado las unidades entre los años 2002 y 2004, post devaluación y default, y vendieron en 2008-2009 con márgenes de rentabilidad bruta que, en algunos casos, llegaron a alcanzar hasta el 200% en sólo 5 ó 6 años. Personas que compraron en un mercado con precios deprimidos y salieron en medio de una curva alcista que, en ese momento, parecía llegar a su techo, cuando el precio del metro cuadrado usado en Recoleta cotizaba entre U$S 1800 y U$S 2000. Sin embargo, quienes adquirieron en 2009 o 2010 a U$S 2.000 o 2.200 el metro cuadrado hoy tienen inmuebles valuados entre U$S 3000 y 3.500, (70% u 80% de apreciación en dólares).
Analizando datos obtenidos en nuestra práctica diaria confirmamos que en términos de inversión segura a mediano y largo plazo los inmuebles aparecen como imbatibles frente a muchas otras alternativas.
Sin dudas, en medio de las incertidumbres y los cuidados que nos impone la pandemia, además de la salud y el bienestar propio y el de nuestras familias, a todos nos preocupa también de qué modo podemos asegurar y proteger nuestro patrimonio, para nosotros y para nuestros hijos. Los inmuebles contínuan siendo -y nunca dejaron de ser- un camino de inversión seguro y resistente.
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