Guía para vender o comprar una propiedad en sucesión

11/07/2018 por Eduardo Elías

Nuestro gerente comercial aborda en 5 pasos las nociones fundamentales para vender o comprar una propiedad en sucesión.

Es muy común que recibamos consultas sobre la venta o la compra de una propiedad que está en sucesión. Las preguntas de los clientes redundan en tiempos, pasos procesales y gastos. A continuación, resumimos los requisitos básicos con que deben contar los herederos, como parte vendedora, y el comprador, para llegar exitosamente a la operación, tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en el Gran Buenos Aires Norte.

Asesoría profesional

Contar con un abogado diligente, que conozca de Derecho sucesorio, es siempre una garantía para que los herederos puedan llegar a buen puerto con la venta del inmueble. Tras ello, una escribanía y una inmobiliaria de trayectoria minimizarán siempre los contratiempos.

Tracto abreviado, la solución aconsejable

Un departamento, una casa, oficina o lote de la Ciudad de Buenos Aires o del Gran Buenos Aires Norte afectados a un trámite sucesorio, para ser vendidos, necesitan de la intervención de un juzgado civil. En este sentido, el proceso generalmente más veloz es el tracto abreviado.

El tracto abreviado tiene como objeto comprimir los pasos de la transferencia del inmueble dentro de la sucesión. Se facilita así realizar la venta, inscribiéndose directamente la propiedad, luego del proceso sucesorio, en el Registro y a nombre del comprador. De ese modo se obtiene un título perfecto.

Con el tracto abreviado, la documentación resultante a presentar para la transacción es la misma que se requiere para una operación convencional. El abogado y el escribano interviniente son quienes se ocupan de las actuaciones ante el juzgado.

Pasos procesales

Los pasos básicos de cualquier sucesión implican también gastos que deberán afrontar los herederos. Cronológicamente, se ordenan del siguiente modo:

Confección del formulario-decreto 3003/56: informa al Archivo de Actuaciones Judiciales el inicio de la sucesión en un juzgado civil.
Publicación de edictos: consiste en informar en el Boletín Oficial y en uno o dos diarios el inicio de la sucesión y el juzgado donde se tramita. Los edictos tienen como fin llegar con la noticia de la muerte y la sucesión a eventuales herederos que desconozcan los hechos.
Pedido de informes: es el oficio donde se solicitan informes al Colegio de Abogados y al de Escribanos para verificar si el fallecido -dueño de la propiedad- realizó o no un testamento.
Certificados de dominio e inhibición: se piden al Registro de la Propiedad y se presentan en el juzgado.
Tasa de justicia: es un gasto antes de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

Por supuesto, previo a esa inscripción, es perentoria la declaratoria de herederos dictada por el juez, como así también la declaración en el expediente sucesorio de que los herederos se hacen cargo de las deudas que pudieran existir sobre la propiedad por tasas y servicios.

Tiempos

Los tiempos de una sucesión que no presente conflictos dependen en buena medida de la documentación con que se cuente, la profesionalidad del abogado y el juzgado interviniente. Por lo general, el trámite concluye aproximadamente 90 días después de iniciado.

Problemas más comunes que se presentan

En materia de sucesiones pueden surgir inconvenientes de todo tipo, pero siempre tienen solución. Los casos son amplios para abordarlos en este artículo. Pero lo concreto es que no hay mayores problemas con el trámite de la sucesión si todo se presentó en tiempo y forma, y si se abonaron las tasas judiciales correspondientes.

En general los problemas surgen a partir de desacuerdos entre los herederos respecto del precio de la propiedad, la forma de pago, las contraofertas, los gastos y demás cuestiones involucradas en la gestión de la compraventa. Otra vez, todos los imponderables requieren de la actuación de abogados que dirijan la cuestión procesal con diligencia, para que la operación pueda realizarse en el menor tiempo posible.

Es importante subrayar que, frente al fallecimiento del titular de dominio, el inmueble nunca puede ser vendido sin pasar por el trámite de sucesión. Queda la excepción de las donaciones en vida que se efectuaron de padres a hijos durante la vigencia del anterior Código Civil, modificado en 2015.

Situaciones especiales

En caso de no contar el causante de la sucesión con herederos forzosos -cónyuge, descendientes, ascendientes o familiares colaterales-, pueden de todas maneras existir herederos. Pero, para ello, el fallecido debió en vida realizar un testamento ante un escribano y con la presencia de testigos, que en el acto declararon conocer a quien testó, que éste no tenía descendencia legítima ni otras personas con derecho a herencia y que realizó el testamento con deliberada voluntad. El heredero resultante de este acto debe presentar este testamento al iniciar el proceso de sucesión.

Finalmente, si el causante (titular de dominio fallecido) no tiene herederos forzosos como en el caso anterior, pero no realizó testamento, la situación será distinta. A pedido de cualquier interesado o del Ministerio Público se declarará vacante la herencia y el juez deberá designar un curador de los bienes. La vacancia se inscribirá en el Registro de la Propiedad mediante oficio judicial y, cumplidos los pasos procesales necesarios, los bienes pasarán al Estado.

Como se observa, la figura de un abogado competente es clave para que la venta de una propiedad en sucesión llegue a buen término. Una primera certeza de que el proceso legal cumple con todas las exigencias la puede brindar un broker con experiencia en el mercado inmobiliario, quien estará acostumbrado a estas situaciones.