El mercado inmobiliario de Recoleta
14/04/2016Recoleta es uno de los barrios más refinados de Buenos Aires. Desde el punto de vista inmobiliario es un entramado creado por la Recoleta propiamente dicha y parte del barrio de Retiro. En ocasiones se incluyen partes de otros barrios aledaños como Almagro, Palermo y San Nicolás.
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Es bien conocido que el barrio de la Recoleta debe su nombre a los Padres Recoletos, que a comienzos del siglo XVIII escogieron esa zona para establecer su convento. Tres siglos más tarde, sus calles se convirtieron en la máxima expresión de lo que alguna vez fue la Belle Époque arquitectónica porteña, una reserva de edificios que representa uno de los mayores valores patrimoniales de Buenos Aires. Con sus 5,9 km2, la superficie de la Recoleta ocupa el décimo lugar entre los cuarenta y ocho barrios oficiales de nuestra ciudad. También se la conoce como “Barrio Norte” -incluso en los clasificados del diario La Nación- pero esta es apenas una apelación coloquial e imaginaria sin representativodad en los planos con división politica de la ciudad.
Delimitado por el Río de la Plata, las calles Montevideo, Uruguay, Córdoba, Mario Bravo, Coronel Díaz y Salguero, está emplazado en uno de los puntos más elevados de Buenos Aires. A partir de 1871, cuando la fiebre amarilla arrasó con buena parte de la población porteña, las familias de mayores recursos abandonaron sus casas en la zona sur y este de la ciudad y se afincaron en las inmediaciones del convento de los Recoletos.
Allí comienza la época dorada del barrio, que pronto se vio embellecido por mansiones y grandes edificios con un marcado estilo francés, muchos de los cuales todavía conservan todo su esplendor. La sola presencia de aquellos edificios notables representa un valor patrimonial incalculable para la ciudad –sin mencionar su valor turístico-, pero Recoleta es un barrio vivo, rico en cultura, rodeado de los parques y paseos más emblemáticos de Buenos Aires.
El cementerio de la Recoleta, Plaza Francia, la Biblioteca Nacional, la Facultad de Derecho, el Museo Nacional de Bellas Artes, el Centro Cultural Recoleta y el café La Biela son sólo algunos de los atractivos de un barrio que supo tener como embajadores destacados a Jorge Luis Borges, Ortega y Gasset, y el papa Pío XIII, entre muchos otros. Buena parte de los châteaux (inspirados en los de Loire) y de los petits hôtels de la zona fueron construidos por arquitectos de origen francés, como Pater, Sortais, Le Monnier, Huguier y León Dourgé, entre muchos otros, que además utilizaron materiales traídos especialmente de Europa.
Sin embargo, aunque Recoleta es reconocida mundialmente por estas construcciones, dentro de sus límites se pueden encontrar edificios que presentan variaciones en su altura, densidad, estilo y usos, por ello, si el objetivo es tasar una propiedad del barrio, resulta indispensable individualizar las distintas zonas en función de sus particularidades.
A continuación identificamos las principales zonas de Recoleta y sus particularidades:
Recoleta (propiamente dicha)
El polígono creado por la avenida del Libertador, la calle Junín y las avenidas Santa Fe y Pueyrredón, es el más representativo del barrio y concentra la mayoría de los principales edificios y casas característicos de Recoleta, especialmente sobre la avenida Alvear y las calles Quintana, Posadas, Guido, Vicente López, Rodriguez Peña y Montevideo, además del segmento de la avenida Callao que la cruza. Es un verdadero muestrario de estilos, en el que abundan los petit-hôtel y edificios de estilo francés, italianizante y racionalistas -entre muchos otros- que no suelen superar los ocho o nueve pisos. También encontramos una gran cantidad de edificios que podríamos definir como “modernos”, de calidades disímiles y construídos a partir de la década del sesenta. Estos edificios, de entre doce y trece pisos, no representan un valor patrimonial destacable. Aunque no es una zona en la que haya gran cantidad de torres, sí existen algunas, y un caso emblemático es el de la torre Brunetta, de más de treinta pisos. En Recoleta encontramos una equilibrada convivencia de propiedades de uso residencial y comercial, con una gran variedad y cantidad de locales, galerías comerciales, dos shopping centers (Recoleta Mall y Patio Bullrich), restaurantes, parques y paseos. Los valores residenciales no se alejan mucho de los publicados en barrios vecinos, con excepción, claro está, de las propiedades ubicadas en algunas arterias muy exclusivas como la avenida Alvear y las calles Parera, Quintana y Posadas.
La Isla
Rodeada por las avenidas Las Heras, Pueyrredón y Libertador y la calle Agüero, el curioso nombre de este pequeño enclave de la Recoleta surge por la particular disposición radial de sus calles, que desembocan en la Plaza Gelly y Obes, además del virtual aislamiento que proveen las escalinatas y la barranca de la Plaza Bartolomé 
Mitre. “La Isla” fue en su origen una quinta que perteneció a la familia Hale-Pearson y que el Intendente Alberto Casares, a inicios del siglo XX, compró al banco Baring Brothers con el objetivo de urbanizarla. El trazado, a cargo del urbanista Joseph Bouvard, tuvo un gran éxito, y se construyeron allí casas y mansiones, en su mayoría luego demolidas y reemplazadas por edificios de departamentos de mucha categoría, aunque existen algunas excepciones. Es una zona de uso residencial, sin locales comerciales. El valor del metro cuadrado aquí es muy parejo, con picos en los edificios de mayor categoría y con vista a las barrancas.
Barrio Norte
Aunque sea popularmente considerado un barrio, no lo es oficialmente. Su territorio es una combinación del de la Recoleta y una parte del barrio de Retiro, y en definiciones más abarcativas incluye también partes de Balvanera, Almagro, Palermo y San Nicolás. Sus borrosos límites pueden establecerse entre las avenidas Córdoba, Cerrito, Las Heras y Coronel Díaz (y su continuación por Mario Bravo). Esta “Recoleta extendida” contiene una mayor diversidad de tipologías y estilos arquitectónicos, densidades, usos y un rango de precios más amplio. Los sectores que se encuentran al norte de la avenida Pueyrredón y al oeste de la avenida Santa Fe -que estrictamente son propios de Recoleta- son los que cuentan con mayor cantidad de edificios modernos (construidos a partir de la década del sesenta), de menor calidad y en los que el metro cuadrado alcanza su menor valor. La mayoría de sus cuadras tiene una intensa vida comercial, con gran cantidad de locales, pequeños, medianos y grandes, colegios y plazas, aunque ninguna de gran extensión.
Retiro
Aunque es un barrio oficial de la ciudad, algunas de sus calles suelen ser consideradas como parte de Recoleta/Barrio Norte. Sus límites aproximados están dados por la avenida Córdoba y las calles Grierson, Uruguay y Montevideo. Varios de los edificios de departamentos más emblemáticos de la ciudad se encuentran en Retiro: el Palacio Estrugamou, el Palacio Saint y el edificio Kavanagh, además de las exuberantes mansiones que fueron convertidas en edificios públicos como el Palacio Anchorena y el Palacio Paz. Aunque Retiro se extiende hacia el este en la zona de oficinas de Catalinas, las calles que suelen incluirse como parte de Recoleta son las de Suipacha, Esmeralda y Arroyo, y los correspondientes tramos de Juncal y Arenales. Retiro tiene sus fanáticos, a quienes no les preocupa tener que cruzar “el charco” de la avenida 9 de Julio que los separa de Recoleta, una molestia para algunos que nunca vivirían “del otro lado”. Sin embargo, los precios de Retiro suelen mantenerse en un alto nivel, tanto por la calidad de sus edificios como por la pequeña extensión del barrio. Goza de un atractivo mix residencial y comercial debido a su cercanía a la “city”, y cuenta con una variada y sofisticada oferta gastronómica.
Como vimos, Recoleta es el entramado de cuatro zonas con rasgos comunes, pero con particularidades que las diferencian y que deben ser tenidas en cuenta a la hora de realizar una tasación inmobiliaria. Independientemente del estado de la propiedad y de las comodidades que brinde, entre una cuadra y otra puede haber una gran diferencia de valores.
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