Crece la rentabilidad de los alquileres en Buenos Aires
23/06/2016La rentabilidad de los alquileres residenciales de Buenos Aires creció aproximadamente el 50% en los últimos dos años.
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En los últimos cinco años hemos escuchado a gran cantidad de propietarios quejarse por la baja rentabilidad de los alquileres en comparación con los porcentajes de renta históricos que podían obtenerse en la Ciudad de Buenos Aires.
Simultáneamente los inquilinos se quejan del alto valor de los alquileres, que se incrementan permanentemente y no pueden afrontar. Y las dos situaciones son ciertas, aunque una mirada superficial parezca indicar que si se da una de las posturas no se puede dar la otra.
Los precios de los departamentos se mantuvieron prácticamente en el mismo nivel -medidos en dólares- durante los últimos años en las zonas más cotizadas de la ciudad, a pesar de que el dólar había subido mucho más que la inflación.
Los departamentos estaban “caros” si se los medía en cantidad de sueldos necesarios para que un asalariado pueda comprarlo o pagar un alquiler. A modo de ejemplo tomamos un departamento de dos ambientes ubicado en Recoleta, de calidad y dimensiones estándar, y sin amenities. El ejemplo nos servirá para observar la evolución de su valor y constatar que está en su punto más alto de los dos últimos años.
El valor de venta de esa propiedad es hoy de unos U$S 100.000, que se mantuvo casi invariable en los últimos años. Su valor de alquiler actual es de $5.800 mensuales, lo que representa un ingreso anual de $69.600, y representan unos U$S 4.900, o sea una renta antes de gastos e impuestos del 4,9% anual.
Ese departamento se alquilaba en julio de 2015 por $4.500 mensuales, y siguiendo el mismo razonamiento, representaban U$S 3.850, que producía una renta del 3,85%. Si nos remontamos a agosto de 2014, casi dos años atrás, la misma propiedad se alquilaba por $3400 mensuales.
Al valor del dólar en ese momento representaban U$S 2.900 que generaba una renta de 2,9% anual en dólares, también antes de gastos e impuestos.
Probablemente en ese momento se había alcanzado el punto más bajo, y resultaba ser una renta similar a la que podía conseguirse en Estados Unidos. Tal vez por eso -entre otros motivos- había muchos argentinos explorando la posibilidad de comprar fuera del país; un escenario que hoy está cambiando.
Hoy en día con una renta bruta de casi el 5% es un tipo de inversión que ha tenido una fuerte mejora de más del 50% en menos de dos años. Si bien no alcanza a los valores históricos de entre el 6% y 8% puede notarse una tendencia al alza, y que notamos que está reorientando a los inversores a invertir nuevamente en propiedades en el país y menos en el exterior.
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